Vanliga frågor och svar

Byggherren är den som låter uppföra huset eller byggnaden, alltså den som ger någon annan i uppdrag att bygga ett hus. När du köper ett hus från en husleverantör är det alltså du som är byggherre, oavsett om du köper huset på totalentreprenad (nyckelfärdigt), på generalentreprenad eller med delad entreprenad.

Inför varje husbyggnation tas en unik ”Leveransomfattning” fram och som exakt beskriver vad som ingår i husets, vem som köper in vad och vem som gör arbetena på byggplatsen. Denna varierar beroende på vad ni valt att själva köpa in och vilken entreprenadform ni valt att upphandla byggandet av ert hus med.

När man gjort sina inredningsval så kan man ta fram en ”rumsbeskrivning” som beskriver hur varje rum i huset skall utföras; hur golv, väggar, tak är utförda, vilka lister som sitter vart och vilken inredning rummet skall innehålla.

Generalentreprenad är en upphandlingsform som innebär att endast en entreprenör kontrakteras. Denna entreprenör kallas för generalentreprenören och skriver i sin tur avtal med de underentreprenörer som behövs till byggnationen (till exempel elektriker, rörentreprenör, målare och andra hantverkare). Generalentreprenören är sedan den som ansvarar för att tidplan hålls och att alla utföranden blir korrekt utförda. Beställaren står däremot själv för projekteringen.

I princip samma upphandlingsform som renodlad generalentreprenad, med den skillnad att man som beställare själv kan upphandla byggsatsen, materialpaketet och den tillhörande projektering som ingår när man köper ett hus från Arkenhus. Till denna upphandlingsform kan beställaren även få möjlighet att utse sådana entreprenörer man önskar skall ingå under den kontrakterade entreprenörens paraply och åtagande (under förutsättning att generalentreprenören accepterar dessa och tar in dem i sitt åtagande gentemot beställaren).

Vid en ”Delad entreprenad” upphandlar byggherren/beställaren själv och skriver kontrakt med de entreprenörer som behövs för genomförandet av byggnationen. Här är varje entreprenör direkt ansvarig mot beställaren för sitt arbete. Beställaren har då det övergripande ansvaret för samordningen av projektet, vilket ger en större kontroll men också ökar ansvarsbördan som t ex: tidsplanering, samordning, arbetsmiljö mm. Sedan kan det alltid bli diskussioner mellan de olika entreprenörerna som då byggherren får vara med att reda ut.

Totalentreprenad är en entreprenadform där Totalentreprenören ansvarar för såväl uppritandet/designen som för projekteringen och utförandet/byggnationen av ert hus. I denna modell tar totalentreprenören fullt ansvar för att leverera arbetet enligt överenskomna funktioner och specifikationer som avtalats med beställaren. Detta skiljer sig från utförandeentreprenad, där beställaren levererar ritningar och tekniska specifikationer, medan entreprenören endast ansvarar för själva utförandet.

”Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader” (ABS18) är ett avtal som är avsett att användas som kontrakt mellan en beställare (ni) och en utförare/entreprenör (generalentreprenör). I detta avtal står det bland annat vem som är beställare resp. entreprenör, hur betalningsplanen ser ut och vilka underlag och förutsättningar som finns för uppdraget med byggnationen av ert hus. Avtalet är framtaget av Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund, Sveriges Byggindustrier, Gar-Bo Försäkring AB och Trä- och Möbelföretagen, och skall vara ett tryggt avtal att använda när man tecknar ett avtal för sin husbyggnation.

Bygglov är ett tillstånd du behöver för att få bygga på den tomtmark du vill och utfärdas av byggnadsnämnden i kommunen där bygget ska utföras. Ofta har tomtmarken en detaljplan eller annan beskrivning som berättar inom vilka ramar du får utföra din tänkta byggnation (byggrätt, våningsantal, höjder på hus, taklutningar, avstånd till tomtgräns mm). Ta gärna en tidig kontakt med din aktuella kommun för att få reda på de förutsättningar som gäller för din tomt.

När man ska bygga nytt så skall man i samband med bygglovsansökan uppge en ”Kontrollansvarig”. Denne har till uppgift att se till att en kontrollplan blir framtagen, presenterad och godkänd av den aktuella kommun i vilken byggnationen skall ske. Sedan skall den kontrollansvariga se till att erforderliga kontroller blir utförda och dokument framtagna enligt kontrollplanen.

Efter att en bygglovsansökan blivit godkänd (och ägt laga kraft) så kallar kommunen till ett ”Byggsamråd” vid vilket man bland annat skall gå igenom projektets kontrollplan. Inför byggsamrådet kan kommunen även be om ytterligare dokumentation i form av konstruktionshandlingar, energiberäkningar, färdigställandeskydd mm. Skulle kommunen känna sig nöjd med det som tagits fram och presenterats vid byggsamrådet utfördas ett ”startbesked” och man kan påbörja arbetena på tomten.

Innan arbeten får påbörjas på tomten måste ni ha ett ”Startbesked” som resp. kommun utfärdar. Detta sker som regel efter det byggsamråd ni och er kontrollansvarige haft med kommunens bygglovshandläggare, och under förutsättning att kommunen känner sig trygg med den kontrollplan som gås igenom vid byggsamrådet.

När huset står klart sker en slutbesiktning. Under slutbesiktningen undersöker den opartiske och oberoende besiktningsmannen att huset är byggt i enlighet med kontraktet och skriver sedan ett utlåtande. Vid slutbesiktningen närvarar ni som byggherre, er kontrollansvarige samt representanter för de entreprenörer som varit med och byggt huset. Skulle besiktningsmannen vara nöjd med husets utformning och utförande samt att den erforderliga dokumentation som skall finnas framtagen är komplett så blir huset godkänt. Observera att det fortfarande kan finnas mindre saker som behövs åtgärdas eller tas fram, och då får den ansvarige för dessa åtgärder en tid på sig att rätta till detta (slutbesiktningen kan ändå godkännas).

Den besiktningsman som skall göra genomgången av den utförda byggnationen skall vara oberoende och det kan därför vara bra att dela på kostnaden för dennes insats. Det är även bra om såväl byggherren som den ansvarige entreprenören kan enas om val av besiktningsman (så ingen känner sig förfördelad).

Vid slutbesiktningen brukar man även ha ett ”Slutsamråd”. Detta är en genomgång där kommunens representant går igenom huset tillsammans med dess kontrollansvarige, och ser till att huset är byggt enligt det beviljade bygglovet och att t ex barnsäkerhets-, brand- och tillgänglighetskraven är uppfyllda.

När ditt hus blivit godkänt i slutbesiktningen lämnas ansvaret för huset över till dig som byggherre och reklamationstiden börjar. Reklamationstiden pågår i två år efter slutbesiktningen. Under denna tid har du möjlighet att reklamera fel som inträffat efter att du har flyttat in. Strax innan den avslutas kan du göra en tvåårsbesiktning för att dokumentera och bedöma eventuella fel som uppkommit under första perioden i huset och som då den ansvarige entreprenören skall åtgärda.

För att man skall vara skyddad såväl under som efter byggnationen finns olika typer av skydd för er som konsument. Vissa av skydden är lagstadgade och obligatoriska medan andra är valfria. Huvudsaken är att ni själva läser er in på alla möjligheter som finns och skaffar de försäkringar som ni känner ger er trygghet genom hela byggnationen.

Ett färdigställandeskydd är antingen en försäkring eller en bankgaranti. Skyddet är tänkt att hjälpa byggherren i egenskap av konsument om entreprenören till exempel har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sina åtaganden. Färdigställandeskydd krävs däremot inte för arbeten som byggherren själv utför. Färdigställandeskyddet är obligatoriskt vid en småhusbyggnation och kan tecknas av såväl byggherren som entreprenören.

En byggfelsförsäkring ger ett försäkringsskydd för fel i entreprenaden i 10 år. Försäkringen följer huset, så om du flyttar tar den nya ägaren över försäkringsskyddet. Tänk på att en byggfelsförsäkring i princip bara omfattar byggnadens konstruktion och att det finns flera undantag i försäkringen. T.ex. undantas alla skador som upptäcks vid slutbesiktningen. Skador till följd av läckage från rör eller ledningar undantas också.

Nybyggnadsförsäkring är en försäkring som täcker kostnader för att åtgärda skador som orsakas av felaktigt byggarbete och som dyker upp före huset är tio år (kan vara bra att teckna en sådan.

När bygget är helt avslutat är det dags att teckna hem- och villaförsäkring. Hemförsäkringen ger ersättning för allt lösöre inomhus och om det exempel skulle uppstå en vattenskada. Villaförsäkringen täcker ersättning för villan om det exempelvis skulle uppstå en brand, men kan också till viss del försäkra tomten. Skillnaden mellan en Hem & Villaförsäkring och en Byggfelsförsäkring är att den senare täcker kostnader för fel som uppstått i och med byggnationen, en hem- och villaförsäkring träder in för skador som kan uppstå i framtiden vilka inte har med byggnationen att göra.

Varierar beroende på den kommun i vilken huset skall byggas och om tomten ligger i ett detaljplanerat område, hur stort hus ni skall bygga mm (olika kommuner har olika taxor). Ta kontakt med aktuell kommun för avgiften för just er byggnation.

Kostnader som tillkommer för inkoppling på det kommunala nätet eller på andra nätägares system. Finns det t ex inget kommunalt vatten/avlopp där ni skall bygga så tillkommer kostnaden för utförandet av lämpligt avloppssystem och borrning/inkoppling av vatten.

Byggnadskrediten, även kallat byggnadskredit eller bygglån, söker ni hos er bank och används till att betala kostnaderna i samband med er byggnation (enligt betalningsplanen + byggherrekostnaderna). Det kan till exempel vara material, exploateringskostnader eller anslutningskostnader. När sedan byggnationen är färdig och ni erhållit ett slutbevis placeras er kredit i ett renodlat bolån (med lägre ränta än för byggkrediten)

Lagfartskostnaden (som är en stämpelskatt och går in till stadskassan) när du bygger ett nytt hus är 1,5% av priset du betalar för din tomt + administrativa avgifter. Ett nytt hus innebär också att du behöver ta ut nya pantbrev (säkerhet för banklånet), kostnaden är 2% av beloppet du lånar av banken + administrativa avgifter.

Under själva byggtiden behöver entreprenörerna använda ditt el-abonnemang till sina maskiner, baracker o.dyl. Eftersom abonnemanget står på er så kommer ni få fakturor på den använda elen. Kostnaden varierar beroende av byggtid och årstid (högre uppvärmningskostnader under vinterhalvåret)

Eftersom alla tomter är unika och uppvisar olika förutsättningar varierar kostnaden mycket från husbygge till husbygge. I markarbetena brukar det ingå sådana arbeten som skall till för att man skall kunna påbörja arbetena med husgrunden, t ex: grävningar, schaktningar, fyllningar, sprängningar mm. I denna kostnad brukar även ingrävande av vatten, avlopp, el och fiber ingå eller utförandet av egna lösningar för vatten, avlopp på tomten. Vår rekommendation är att man tar in några olika anbudspriser på utförandet av erforderliga markarbeten på er tomt då det kan variera mycket mellan olika markentreprenörer.

Byggherrekostnader är samlingsnamnet på de kostnader som ligger utanför själva kostnaderna med Byggnationen av huskroppen. I dessa kostnader ligger bland annat kostnader för: Tomtinköp, Bygglov, Markarbeten, Anslutningar av vatten/avlopp/el, Kontrollansvarig, Byggström, Pantbrev, Lagfart.